Gayrimenkul alımı en iyi yatırımlardan birisidir ve bütün hayat için kalır. Yaptığı yatırımdan zevk almak istiyorsa, her bir alıcının alımı gerçekleştirmeden kısa bir süre için çok dikkatli olması lazım, çünkü dikkat etmezse alımdan uzun süre sonra sorun halletmek zorunda kalabilir. Aşağıda bazı vaziyetler tarif edildi ve Bulgaristanda gayrimenkul için yatırım yapmaya karar verirseniz, bunlara çok dikkat çevirmeniz lazım.
1. Binanın belge 15 veya belge 16 sı yok?
Yasal olarak ikamet edilebilmesi için veya tayini olarak kullanılabilmesi için, Bulgaristandaki her bir gayrimenkulün Kullanım ruhsatı olması gerekir (bege 16 gibi daha ünlüdür). Belge 15, belge 16 dan önce son adımdır, fakat binanın ciddi sorunları varsa, belge 16 nın hiç bir zaman çıkartılmaması mümkündür. Kanunlara göre ise, belge 16 nın olmaması, bu meskenin kullanılmaz olması anlamına gelir ve devlet makamları onun elektriğini ve suyunu durdurabilir, ayrıca binayı mühürleyebilir.
2. Satıcı parayı elden istiyor?
Elden ödemeler daha yasalara haykırı değil, fakat fazla risk saklıyor. Ilk başta bu ödemelerin ispatlanması çok daha zor- oysa ki ödeme banka transferiyle gerçekleşirse, herzaman takib edilebilir, çünkü bankalar kanunen bilgi korumaya mecburdur. Elinizde nakit ödediğinize dahir makbuz olsa bile, o makbuz mükemmel bir şekilde biçimlenmediyse, yürürlülte olan tarihi veya ödeme dayanağınızı kanıtlayamazsınız- ve bu da aynı sonuca götürür. Ihzari anlaşmasının mevcut olması kendi kendiliğine bir anlam taşımaz, ve birinin anlaşma imzalaması, bu anlaşmanın üzerinde bişey ödediği anlamına gelmez.
3. Satıcı ihzari alım- satım anlaşması imzalamak istemiyor?
Bişeylerin uygunsuz olması mümkündür- çünkü dolandırıcılar bile anlaşma imzalar. ,,Satıcının” para alması mümkündür ve anlaşma eksikliğinde alıcı bu paraları ne için verdiğini kanıtlayamıycak. Anlaşmasız herhangi bir sorumluluk taşınmaz- satıcı da mesela mülkün uzerinde yükümlülükler olduğunda veya teslimatında yavaşlama olduğunda sorumluluk taşımaz. Satıcının vergi saklaması tamamı ile mümkündür ve o yüzden tüm resmi nizamlardan kaçması mümkündür- ve bir gün alıcı nın tüm bunlar için ödemesi mümkündür.
4. Noter belgesinde gerçek fiyattan daha alcak fiyat yazdırmak isterler?
Kesinlikle satıcı vergi saklamak istiyor. Ayrıca anlaşma bozulursa (mesela mülkün uzerinde yükümlülüklerin olduğunda), alıcı satıcı ya mülkü geri vermek zorunda kalır, fakat satıcı alıcının tüm ödediği parayı geri çevirmez, sadece noter belgesinde yazdırılan fiyatı çevirir. Ve en sonunda alıcı bir gün o mülkü yeniden satmak isterse, o satış için daha büyük miktarda vergi öder.
5. Satıcı alıcıya avukat önerir?
Bu çok tehlikeli bir vaziyettir, çünkü önerilen avukat, tüm ciddietine rağmen ve güven sağlamasına rağmen, satıcının menfaatine hareket edebilir. Satıcının bişeylerin saklı kalmasını istemesi mümkündür ve avukat (hele ki satıcıya yakın biri ise, gözlerini bazı şeyler için belirli bir “ücret” karşısında kapatabilir. Biraz zor da olsa, bir avukatın bir doladırıcılığı hukuksal olarak saklaması, mümkündür, ve bu dolandırıcılığın mahkemede ispatlanmamasını sağlayabilir.
6. Belgelerde küçük uymazlıklar var?
Bir sayı veya harf bile bazı belgelerde farklı olduğunda, sonradan büyük sorunlar yaratabilir. Bir sayı veya harf bambaşka gayrimenkul anlamına gelebilir- basit sözlerle alıcının satın aldığını zannettiği gayrimenkulü hiç almadığı meydana çıkabilir. Herzaman için bu sorunun alım- satım öncesi temizlenmesi daha iyi- bir kaç gün veya hafta zaman alsa bile, çünkü ondan sonra uzun seneler boyunca sorun yaratabilir.
7. Gayrimenkul sadece resimde gösterilir veya “aynısı” göstenir, fakat başka gayrimenkul?
Alımdan sonra alıcı tamamen bambaşka şey aldığını tesbit edebilir. Fakat noter belgesini imzaladıktan sonra anlaşmayı bozması çok zor veya imkansız olucak. En iyisi gayrimenkulün yerinde control edilmesi ve tüm belgelerin kusursuz olması.
8. Gayrimenkulun kusurları var ve satıcı alım gerçekleştikten sonra kusurları düzelticeğine garanti veriyor?
Eğer kesin yazılı anlaşma yoksa, satıcı alıcının parasını alabilir ve onun tek başına sorunları halletmesini bırakabilir. Tüm anlaşmaların yazılı halde olmasıyla beraber, satıcının vazifelerini yerine getirmesi için tesirli mekanizmalar içermesi gerekir. Çünkü mesela önceden belirlenmiş bir tazminatlar yoksa, veya olsa bile onların miktarı tamir masraflarından daha az ise, satıcının kasten vazifelerini yerine getirmemesi durumu olabilir. En iyisi önceden alım fiyatının bir kısmının üçüncü güvenilir şahısta kalması anlaşmasıdır, o da satıcı vazifelerini yerine getirince o fiyatı satıcıya aktarır.
9. Satıcı gayrimenkul için ağırlık tasdiknamesi sunmak istemiyor?
Ozaman gayrimenkulün ağırlıklı olması tamamı ile mümkündür (mesela rehinli). Satıcı böyle tasdiknağme sunmak istemese bile, alıcı yanlız veya güvenilir bir üçüncü şahıs yardımıyla bunu kontrol edebilir- bu da daha iyi variant, çünkü satıcının sunduğu tasdikname muteber olmayabilir. Ağırlıklı bir gayrimenkul satılırsa (mesela rehinli), üçüncü şahıs (mesela istifadesine rehin edilmiş gayrimenkul – banka), hukuki olarak haklıdır ve bu gayrimenkulu satabilir ve paraları da kendisinde alabilir.
10. Satıcı muteber olmayan belgeler kullanıyor?
Sık karşılaştığımız bir durumdur satıcının gayrimenkulü satabilmesi için sahte belgeler kullanması. En sık sahte vekaletnameler kullanıyorlar, bu da alım- satımı kusurlu yapar. Böyle bir durumda anlaşma bozulabilir, ve alıcı da gayrimenkulsuz kaldığıyla birlikte “satıcıya” ödediği parayı da kaptırabilir.
