Договор аренды недвижимости (жилого или коммерческого помещения) является одним из самых распространенных видов договоров в Болгарии. Сущность договора аренды предусматривает правовые обязательства для обеих, заключивших его, сторон. В отношении арендодателя возникает обязательство по предоставлению арендатору по договору вещи на определенный срок для пользования, а для арендатора возникает обязательство уплачивать регулярно арендную плату. Важно отметить, что договор аренды не имеет передаточного характера, так как именно по причине того, что вещь (недвижимость) предоставляется только на временное пользование за установленную сторонами цену. Таким образом, арендатор приобретает качество пользователя, а не владельца. По истечении договора аренды или по причине его прекращения арендное правоотношение между двумя сторонами по договору прекращается и предмет этого договора следует возвратить в состоянии, в котором он находился при заключении договора, а следы нормального износа в результате пользования не учитываются.
Обычно условия и содержание договора аренды полностью определяются свободно сторонами. Самые важные положения, которые, однако, договор аренды недвижимости в обязательном порядке в соответствии с болгарским законодательством должен содержать, связаны с:
- Предметом (подробно описывается арендуемая недвижимость),
- Арендная плата (по своему усмотрению и для удобства стороны могут оговорить недельную, месячную или годовую аренду) и срок ее оплаты,
- Длительность и срок, на который он заключен, а также условия его прекращения,
- Обязательства и права арендодателя и арендатора, включая некоторые специфические, если, например, речь идет о коммерческой сделке или правоотношении.
Договор аренды с или без нотариального заверения? Необходимо ли нотариально заверять договор аренды недвижимости? Является ли действительным договор аренды без нотариального заверения? Это наиболее часто задаваемые вопросы в связи с законосообразностью заключения договора аренды недвижимости. В связи с этим следует учитывать, что закон не предусматривает специально какую-либо правовую форму, чтобы договор аренды недвижимости был действительным (с нотариальным заверением, обычная письменная форма без нотариального заверения). Полностью допускается болгарским правом и является действительным устное заключение такого договора. Но наиболее часто встречается, прежде всего, с учетом экономии нотариальных пошлин (вопреки тому, что цена нотариального заверения невысока), более простого доказательства и защиты прав обеих сторон, договор аренды недвижимости без нотариального заверения (так называемый обычный письменный договор). Нотариальное заверение рекомендуется для договоров аренды коммерческих помещений или объектов значительной стоимости, или между компаниями, так как в этом случае права арендатора и арендодателя имеют более сильную законодательную защиту, например, намного проще арендатор может быть устранен из объекта, а каждая сторона может получить исполнительный лист определенной стоимости в суде за понесенные убытки и упущенные выгоды. Следует учитывать также установленный законом порог платежей наличными — до 10 000 левов. Не нужно забывать, что в соответствии с нашим налоговым законодательством доходы от аренды следует декларировать, а с них удерживается налог в размере 10%.
Составление акта приема-передачи (акта-описи) к договору аренды является необязательным по закону, но крайне рекомендуется. Его цель – это полное и подробное описание, например, меблировки жилья или оборудования коммерческого помещения. Так как в большинстве случаев в договоре, что предусматривается законодательством, указывается конкретно, что объект недвижимости, предоставляемый для пользования, должен использоваться соответственно его назначению, т.е. если сдается офис, то он должен использоваться как таковой, его нельзя использовать, например, как магазин. Можно, для более высокой защищенности сторон, к акту приложить фотографии.
Договор считается заключенным (и, соответственно, вступившим в силу, если он не имеет отложенного действия) в момент, в который обе стороны достигнут общее согласие в отношении вещи (объекта недвижимости) и цены. Когда речь идет о заключении и сроке действия договора, то в законе ясно указано, что лицо, имеющее право заключать только сделки по управлению, не имеет права подписывать договор аренды на срок более 3 лет. Такое лицо обычно не является владельцем конкретной недвижимости. Такими являются коммерческие сделки, когда недвижимость, являющаяся собственностью коммерческой организации, сдается в аренду. Преобладающей судебной практикой предусматривается, что директор такой компании может заключить договор аренды на максимальный срок действия до 3 лет, так как он имеет право совершать только действие по управлению объектами недвижимости, принадлежащими представляемой им компании. Когда договор заключается на более длительный период, то директор не вправе действовать самостоятельно, а только после ранее принятого решения Общим собранием участников общества. Разумеется, из этого правила есть исключения. Например, положение при управлении недвижимостью, которая находится в собственности обоих супругов – каждый из них имеет право осуществлять сделки по управлению, не требуя согласия другого супруга. Сделки по управлению обычно связаны с охраной, сохранностью вещи и сбором гражданских плодов в результате ее использования. Именно таким видом сделки является договор аренды. Возникает логичный вопрос – на какой период времени может заключить такой договор владелец недвижимости. Ответ предельно ясен и конкретен – до 10 лет. Это следует из того факта, что владелец имеет право распоряжаться, что связано с правом отчуждения недвижимости, например, если она будет продана или унаследована. Обычно договор аренды жилой или иной недвижимости подписывается и заключается на срок, не превышающий 1 год. Это совершается, во-первых, в целях того, чтобы по истечении этого, не особо длительного срока, стороны могли оговорить дополнительно условия договора (например, откорректировать размер арендной платы).
Кроме вышеизложенного, нужно отметить, что, заключая договор сроком максимум на 1 год, можно избегнуть обязательство по регистрации договора аренды недвижимости в Имущественном реестре при Агентстве по регистрации. Согласно положениям закона, каждый договор аренды недвижимости сроком действия более 1 года подлежит обязательной регистрации. Это совершает одна из сторон по договору (арендатор или арендодатель) в Имущественном реестре, который ведет Агентство по регистрации, а регистрация может быть сделана по доверенности третьим лицом, например, адвокатом. В Имущественном реестре заполняется заявление, к которому прилагаются: договор аренды, содержащий нотариально заверенные подписи сторон, план-схема объекта, а также подтверждение уплаты государственной пошлины. Именно это создает определенное неудобство для арендодателя и очень часто на практике такие договоры аренды вообще не регистрируются. Регистрация договора аренды недвижимости, независимо от объекта аренды – жилого или коммерческого, не является категорическим условием его действительности, но является отличным способом защиты прав арендатора, который заинтересован в ее совершении. Недвижимость может быть продана или иным способом передана арендодателем третьему лицу в течение действия и исполнения действующего договора аренды недвижимости. Если договор аренды, однако, не зарегистрирован, то новый владелец недвижимости вправе абсолютно законно выразить несогласие с пользованием приобретенной им недвижимости арендатором. Если договор зарегистрирован, то новый владелец недвижимости выступает в качестве арендодателя и обязан учитывать действующее арендное правоотношение. В любом случае арендодатель выплачивает возмещение арендатору, если он лишит его права пользования недвижимостью до истечения срока аренды.
Арендодатель также может рассчитывать на законодательную защиту против некорректных арендаторов, которые не выполняют свои обязательства по договору аренды недвижимости (например, не платят оговоренную арендную плату в срок, не уплачивают коммунальные платежи или другие счета). Конкретно в отношении коммунальных платежей (электроэнергии, воды, отопления) стороны по договору могут договориться о внесении изменений в данные счётчиков. Это может вызвать определенное неудобство, но таким способом в течение определенного срока арендного правоотношения арендатор имеет обязательство по их уплате. В случае неуплаты таких счетов компании-поставщики не будут обращаться к владельцу недвижимости, а непосредственно к арендатору, если счетчики будут зарегистрированы на его имя, соответственно, на компанию. Такое изменение наиболее удачно в случае аренды крупных коммерческих объектов (магазинов, офисов, производственных цехов и пр.), которые обычно имеют повышенный расход.
Как правило, договор аренды прекращается по истечении срока действия договора (за исключением случая, когда обе стороны продолжают надлежаще его исполнять, тогда считается, что договор преобразовался в бессрочный), но его преждевременное прекращение полностью допускается законом и стороны имеют право свободно оговаривать условия об этом. Если договор аренды является бессрочным, тогда по закону предуведомление о его прекращении направляется за 1 месяц (но может быть направлено за 2, 3 или более месяца). Договор аренды может быть окончательно прекращен по обоюдному согласию сторон без предуведомления. Договор прекращается также в случае гибели недвижимости или вещи. Законным основанием прекращения договора аренды является и неисполнение положений о порядке и управлении этажной собственностью. В этом случае он прекращается не арендодателем, а органом управления сообщества. Важно знать, что прекращение договора аренды не всегда приводит к фактическому прекращению пользования арендованной недвижимостью. В практике нередко случается, что арендодатель (физическое или юридическое лицо) не может заставить арендатора добровольно приостановить пользование. Хотя он и исполнил все требования закона (регистрация, декларирование) и был исправной стороной по договору аренды, единственным способом для этого остается возбуждение судебного дела, решение по которому послужит основанием для принудительного выселения арендатора из объекта.
Если Вы арендовали или сдаете в аренду недвижимость в Болгарии, или Вам предстоит заключение договора аренды недвижимости и Вы нуждаетесь в помощи, чтобы уточнить его условия, подписать или зарегистрировать в Имущественном реестре, или прекратить его действие в надлежащем порядке по закону, а также осудить другую сторону по договору заплатить Вам компенсацию или иные причитающиеся суммы, можете обратиться к нашим адвокатам по недвижимости, чтобы уберечь себя от возможных проблем в будущем и защитить максимально свои права.
