Все этапы купли-продажи недвижимости в Болгарии 2022 (Адвокат по недвижимости)

Адвокат по недвижимости может быть чрезвычайно полезен при покупке недвижимости в Болгарии в основном в нескольких направлениях:

  • Проверка не только на наличие обременений, но и на другие потенциальные, в том числе будущие, проблемы, о которых те, кто связан с продавцом или агентством недвижимости, не заинтересованы сообщать вам.
  • Проверка продавца и полноты документации при покупке «с нуля», когда риск того, что объект не будет достроен или вообще построен, наиболее велик.
  • Ведение переговоров о заключении предварительного договора, положения которого обеспечивают максимальную защиту ваших прав в связи со значительными инвестициями.

 

В данной статье в хронологическом порядке рассматриваются все этапы купли-продажи недвижимости в Болгарии, которые необходимо пройти до окончательной передачи недвижимости у нотариуса, а также возможные юридические и чисто практические риски для покупателя на каждом этапе.

 

В первую очередь, конечно, это выбор подходящей недвижимости, который должен сделать покупатель. Этот выбор может быть сделан при содействии посреднического агентства недвижимости (риэлтора) или в результате прямых переговоров между покупателем и продавцом, причем последний случай часто является предпочтительным, чтобы избежать дополнительных расходов, связанных с выплатой комиссионных посредническому агентству. Если вы работаете с агентством недвижимости, вам следует внимательно изучить риэлторский договор, который вам предлагают подписать, поскольку практика знает случаи, когда комиссионные выплачиваются даже без совершения сделки купли-продажи, или случаи, когда комиссионные в полном объеме выплачиваются 2 раза двум разным риэлторам, хотя была приобретена только одна недвижимость. После выбора конкретного объекта недвижимости можно переходить к следующим этапам оформления и завершения сделки.

 

Следующим шагом, если покупатель выбирает конкретный дом или другую недвижимость в Болгарии, которую он хочет приобрести, является оплата так называемого стоп-капа. Это относительно небольшая сумма по сравнению с ценой недвижимости, обычно в пределах нескольких тысяч евро или левов, после внесения которой потенциальным покупателем, продавец или агентство недвижимости прекращает предлагать недвижимость другим потенциальным покупателям. Информация, доступная потенциальному покупателю на этом этапе, более чем скудна — обычно это фотографии и данные о местоположении недвижимости и ее цене. Позднее может выясниться, что недвижимость, например, имеетобременения, и сделка не может быть осуществлена, или что для ее завершения потребуется много месяцев и усилий со стороны продавца и покупателя. Главное в этом случае — обратить внимание на документ, который должен быть подписан при внесении стоп-капа. Потому что в нем может быть указано, что потенциальный покупатель теряет стоп-кран даже в таких, казалось бы, абсурдных жизненных ситуациях, как требование обеспечить банковское финансирование в нереальные сроки и т.д. Лучший вариант для того, чтобы потенциальный покупатель не задавался вопросом, как вернуть свой депозит в случае неудачной сделки, — быть внимательным к тому, какие документы он подписывает, а если уже подписал — обратиться к болгарскому юристу по недвижимости, который сможет оценить шансы и, возможно, помочь в возврате депозита. Относительно часто стоп-платеж передается наличными, но строго с юридической точки зрения, учитывая положения Закона об ограничении наличных платежей и тот факт, что стоп-платеж является не отдельным платежом, а частью общей цены покупки недвижимости, стоп-платеж должен быть осуществлен банковским переводом, иначе (в случае наличного платежа) обе стороны несут административную ответственность.

 

Одним из наиболее важных шагов, еще до подписания предварительного договора или акта, является проведение всесторонней проверки конкретного объекта недвижимости. Этот осмотр включает в себя исследование многих компонентов, которые в конечном итоге помогут покупателю принять решение о покупке или отказе от этого намерения. Вкратце, проверка, которую проведут компетентные болгарские юристы, включает: проверку продавца (особенно если это юридическое лицо), проверку права собственности на конкретную недвижимость, проверку любых обременений на недвижимость, проверку наличия прав третьих лиц на недвижимость. В следующих параграфах мы более подробно рассмотрим перечисленные здесь проверки.

 

Болгарский регистр недвижимости — это база данных, которая предоставляет информацию о состоянии недвижимости, владении недвижимостью или других законных правах собственности. В реестр вносятся не только акты, которыми признается, передается, изменяется или прекращается право собственности или иное имущественное право на недвижимость, но и ограничения на недвижимое имущество. Основной целью регистрации является обеспечение безопасности транзакций. Следует также помнить, что регистрация защищает права покупателей от любого другого лица, которое может иметь право на собственность, но не зарегистрировало свое право в предусмотренном формальном порядке или зарегистрировало его впоследствии. Правило заключается в том, что незарегистрированный акт, касающийся титула или иного имущественного права, ни в коем случае не может быть противопоставлен надлежащим образом зарегистрированному акту.

 

В этой связи наличие зарегистрированного запрета на данное недвижимое имущество в Болгарии может быть установлено в ходе предварительной проверки. Это вид обременения на собственность. Арест накладывается в качестве превентивной меры в начале исполнительного производства или даже уже в ходе искового производства и преследует одну цель — избежать ситуации, когда у должника нет имущества в будущем производстве по взысканию долга. Он вносится в Реестр собственности компетентным судьей реестра, в округе которого находится собственность. Даже если должник совершает действия по распоряжению арестованным имуществом, права лица, в пользу которого установлен арест, сохраняются. И очень часто после установления такого обременения потенциальный покупатель отказывается от сделки, и недвижимость остается непроданной.

 

Помимо имущественных обременений на недвижимость, необходимо обратить внимание и специально проверить, не установлена ли ипотека на выбранную для покупки недвижимость. Покупка недвижимости в Болгарии с ипотекой является вполне законной, и ипотека сама по себе не препятствует купле-продаже недвижимости, но она ставит право собственности покупателя под угрозу, поскольку ипотечный кредитор (лицо, в пользу которого установлена ипотека) может (хотя и не обязательно) предпринять действия против недвижимости, напр. выставить его на публичную продажу (без какого-либо согласия покупателя, как нового владельца) в случае невыполнения продавцом своих обязательств перед ипотечным кредитором.

 

Проверка реестра недвижимости является абсолютно обязательной для любого покупателя, если он действительно хочет защитить свои интересы. Настоятельно рекомендуется также, если стороны договора купли-продажи заключают предварительный договор, провести описанные выше проверки один раз перед подписанием предварительного договора и еще раз перед оформлением нотариального акта. Это связано с тем, что, как правило, между предварительным и окончательным договором может пройти несколько месяцев, в течение которых продавец может обременять имущество или третьи лица могут предъявить претензии на него. В этой связи важно отметить, что крайне желательно, чтобы проверки проводились экспертом, который является независимым и не связан с другими сторонами, включая агентство недвижимости. Это связано с тем, что с чисто экономической точки зрения интерес агентства недвижимости заключается в получении причитающейся комиссии, которая обычно выплачивается при оформлении сделки по акту. К сожалению, бывают случаи, когда это происходит за счет игнорирования потенциальных будущих проблем, с которыми покупатель может столкнуться и потратить годы на их решение после завершения сделки, когда посредник уже получил свою комиссию.

 

Если предварительный осмотр оказался положительным, и покупатель решил подписать контракт с продавцом относительно конкретного объекта недвижимости, может последовать необязательный, но рекомендуемый шаг — подписание предварительного договора купли-продажи недвижимости в Болгарии. Предварительный договор купли-продажи недвижимости подписывается до оформления фактической сделки у нотариуса. Сам предварительный договор не передает право собственности на недвижимость, он является лишь обещанием продажи. Покупка недвижимости без предварительного договора вполне законна, но многие предпочитают подписать его для большей безопасности. С чисто практической точки зрения, требуется технологическое время на получение всех необходимых документов (например, налоговая оценка, кадастровый эскиз и т.д.) для нотариального заверения сделки, и за это время продавец может получить более высокое предложение и в конечном итоге благополучно продать недвижимость не тому лицу, с которым у него есть устная договоренность. Однако, если первоначальный потенциальный покупатель подписал предварительный договор с владельцем, последний вряд ли продаст недвижимость другому лицу, особенно если предварительный договор предусматривает серьезные штрафные санкции за это. Нередко недвижимость, продаваемая по предварительному договору, имеет, например, ипотечное или иное обременение, без сертификата о заселении (Акт 16), на стадии завершения строительства и т.д., в таких случаях в предварительных договорах оговаривается снятие обременения, завершение отделочных работ или срок получения сертификата о заселении, сроки для этого и санкции за несоблюдение. Все эти «частные случаи» имеют множество тонкостей, которые обычно не впечатляют рядового покупателя, но хороший болгарский адвокат по недвижимости будет очень полезен для того, чтобы выявить такие «подводные камни» в предварительных договорах и устранить их путем переговоров с другой стороной сделки и внесения изменений в соответствующий предварительный договор на покупку недвижимости. Наконец, для полноты картины следует отметить, что предварительный договор без нотариального заверения вполне законен и является обычной практикой, учитывая, что нотариальное заверение предварительного договора (который и без него вполне действителен) влечет за собой дополнительные расходы.

 

Между предварительным и окончательным договором (нотариальным актом) существуют дополнительные требования, которые должны быть выполнены до нотариального удостоверения сделки. Один из них связан со сбором документов, необходимых для проведения самой сделки. Это, например, налоговая оценка, схема или эскиз объекта недвижимости (в зависимости от его назначения), справка об обременениях и т.д., которые могут отличаться в зависимости от специфики сделки, причем каждый из этих документов выдается разными учреждениями и в разные сроки.

 

Нотариальный акт купли-продажи недвижимого имущества подлежит регистрации в Реестре собственности компетентной Службой по регистрации. Нотариальный акт должен быть заверен и выдан нотариусом, в районе деятельности которого находится конкретное имущество. Если речь идет о покупке недвижимости в Софии или Банско, по закону вы не можете удостоверить сделку в Пловдиве или Бургасе. Вы должны проверить, является ли продавец действительно законным владельцем имущества (возможно, например, что он приобрел его по давности владения) или если имущество находилось в совместной собственности двух, трех или сколько угодно других лиц, то лицо, продающее свою часть, предложило свою часть для покупки другим совладельцам, а они отказались. Другим частным случаем является возможность купить у супругов недвижимость, находящуюся в общей собственности. В эту гипотезу вмешиваются нормы Семейного кодекса, согласно которым «распоряжение общим имуществом осуществляется совместно обоими супругами».

 

При покупке недвижимости оплачиваются расходы, включая налог в соответствии с Законом о местных налогах и сборах Болгарии. У нас также есть еще один налог в соответствии с Законом о подоходном налоге с физических лиц. Налог варьируется от 0,1% до 3% и в среднем составляет около 2 — 2,5% от согласованной цены (3% для Софии и Пловдива). Налог уплачивается либо продавцом, либо покупателем недвижимости — в соответствии с соглашением между ними. По закону, если между сторонами нет иного соглашения, расходы по купле-продаже недвижимости оплачиваются обеими сторонами сделки поровну. Помимо налогов, при оформлении нотариального акта также возникают расходы, в том числе: нотариальный сбор, сбор за регистрацию в Службе по регистрации, сбор за выдачу копий нотариального акта и отдельно НДС.

 

Не мало покупателей, не имея необходимого опыта и знаний, сами берут на себя организацию купли-продажи недвижимости или поручают это агентству недвижимости, полагая, что сэкономят на дополнительных расходах, например, на оплате услуг адвоката при покупке недвижимости. Примером того, что оплата услуг адвоката при покупке недвижимости в Болгарии фактически экономит другие расходы, является тот факт, что в стоимость услуг адвоката обычно входит составление документа — эта услуга вовсе не бесплатна — она полностью отделена от оплаты услуг нотариуса за составление документа и обычно составляет несколько сотен евро или даже больше при большой материальной заинтересованности. За ту же цену юрист по недвижимости из Болгарии может подготовить не только акт, но и предварительный договор, а также выполнить проверки, упомянутые выше в статье, подготовку и предоставление всех документов, сопровождающих акт. И, как правило, гонорар адвоката за представление интересов покупателя абсолютно на всех этапах процесса покупки недвижимости составляет сумму меньшую, чем комиссия агентства недвижимости. А стоимость только подготовки предварительного договора еще ниже.

 

Однако подписание акта не завершает процесс покупки. Уже подписанный между сторонами акт, как мы уже говорили, подлежит регистрации в Службе по регистрации. Это осуществляется судьей регистрационной палаты. Обычно эта регистрация занимает около 3-4 дней для небольших городов и около 10 дней для Софии. Только после того, как акт будет зарегистрирован должным образом, покупатель может получить его в оригинале у нотариуса, у которого была подтверждена сделка, и предпринять последние шаги, связанные с приобретенной недвижимостью.

 

Поскольку у имущества теперь новый владелец, у него появились связанные с ним обязательства. Одно из обязательств заключается в том, что в течение 2 месяцев после регистрации сделки новый владелец должен подать налоговую декларацию на недвижимость. В этой декларации фиксируются все обстоятельства, связанные с имуществом, и соответственно определяется налог на имущество, подлежащий уплате. Подать декларацию можно бесплатно, но это нелегко. С начала 2019 года эта обязанность в целом отменена и передана нотариусам, которые должны предоставлять информацию о сделке по собственной инициативе. Однако, к сожалению, до сих пор встречаются нотариусы, которые не совершают это действие, поэтому рекомендуется, чтобы его совершал покупатель или его доверенное лицо.

 

Еще одна обязанность нового владельца после нотариального оформления сделки — зарегистрироваться в качестве такового в соответствующем Управлении геодезии, картографии и кадастра, ответственном за территорию, на которой находится недвижимость. Возможно, что в некоторых населенных пунктах такого офиса нет, и от этого обязательства можно отказаться. Но это необходимо проверить. В отличие от декларации, для такой регистрации не установлен срок и, соответственно, не предусмотрено наказание за ее невыполнение. Это можно сделать даже до того, как нынешний владелец решит продать недвижимость через некоторое время.

 

Существует одно дополнительное требование, которое касается иностранных граждан. Это связано с регистрацией соответствующего лица в качестве собственника недвижимости в Болгарии в регистре БУЛСТАТ. Соответственно, иностранные продавцы имеют аналогичную обязанность, но наоборот — сняться с регистрации.

 

Нужен ли вам болгарский адвокат по недвижимости при покупке недвижимости и чем он может быть полезен? Такой адвокат может оказать большую помощь любому потенциальному покупателю, чтобы заранее блокировать любые попытки недобросовестного поведения со стороны продавца, в том числе путем наложения необходимых штрафных санкций в предварительном договоре и акте, а также с самого начала выявить возможные будущие проблемы с недвижимостью, при наличии которых покупатель никогда бы ее не приобрел. В этой связи следует подчеркнуть, что расходы на адвоката, представляющего покупателя с самого начала и до нотариального удостоверения сделки, гораздо ниже, чем расходы на адвоката и все судебные и иные издержки, которые покупатель должен будет оплатить впоследствии, если обнаружатся проблемы после нотариального удостоверения сделки.

 

Среди проблем, которые могут всплыть после подтверждения покупки недвижимости в Болгарии, — это то, что проданная недвижимость полностью принадлежит третьему лицу, и в этом случае покупатель имеет законное право аннулировать покупку. В этом случае продавец обязан возместить покупателю уже уплаченную цену и, кроме того, возместить ему расходы, понесенные в связи с заключением договора. Если выяснится, что только часть проданного имущества принадлежит третьему лицу, покупатель вправе потребовать расторжения сделки в установленном законом порядке и получить компенсацию за понесенные им убытки. Продавец несет ответственность, если проданное имущество имеет дефекты, которые по своему характеру существенно снижают его стоимость. Однако, если цена была рассчитана в совокупности за все недвижимое имущество, если площадь имущества должным образом указана в договоре купли-продажи и она оказывается более чем на 10% меньше фактической площади, покупатель вправе потребовать расторжения сделки или скидки с согласованной цены. В случаях, когда она оказывается больше 10 %, продавец, со своей стороны, имеет признанное законом право требовать соответствующего увеличения согласованной цены, но если он это сделает, покупатель, в свою очередь, может на законных основаниях отказаться от договора. Возможно также, что третьи лица имеют право собственности на имущество. В этом случае ответственность несет продавец, если только покупатель не был осведомлен о правах третьей стороны. Частных случаев и «подводных камней» в процессе купли-продажи недвижимости может быть гораздо больше, и чтобы избежать всех возможных рисков, при покупке недвижимости желательно воспользоваться услугами хорошего адвоката по недвижимости в Болгарии.

How useful was this post?

Click on a star to rate it!

© Адвокатское бюро «Трифонов» Frontier Theme
error:
Call Now Button