С тех пор как в 2009 г. вошел в силу новый Закон об управлении этажной собственностью, он вызвал немало различных вопросов, которые часто задают нам собственники недвижимости прежде всего в рекреационных курортных комплексах на Черноморье таких, как Солнечных Берег, и на горнолыжных курортах таких, как Банско и Пампорово. Вот самые важные из них, подобранные нашими юристами.
1. Какие сроки предусматриваются законом для созыва Общего собрания собственников?
- Общее собрание собственников созывается не реже одного раза в год
- В новостройках первое Общее собрание должно состояться в рамках 6 месяцев с момента возникновения здания
2. Что может произойти, если Общее собрание не будет созвано в законные сроки, указанные выше?
В случае, если Общее собрание не будет созвано по инициативе собственников, то оно может быть созвано главой администрации соответствующего района или общины.
3. Позволяет ли закон созывать Общее собрание по электронной почте или телефону?
Нет, это невозможно.
Согласно статье 13 болгарского Закона об управлении этажной собственностью, «Приглашение вручается собственнику, проживающему лицу или совершеннолетнему лицу в его жилище, которое вписано в домовую книгу согласно статье 7. Вручение удостоверяется распиской в двух экземплярах, которая подписывается получающим лицом и вручителем, при этом отмечается дата и час вручения. В случаях, когда собственник или проживающее лицо отсутствует или отказывается получить приглашение, оно считается врученным, достаточно его приклеить на входную дверь самостоятельного объекта в сроки согласно статье 1. Вручитель удостоверяет приклеивание приглашения протоколом, в котором отмечаются обстоятельства, из-за которых приглашение не было вручено лично, дата и час его приклеивания. Протокол подписывается одним свидетелем, собственником этажной собственности или проживающим в этажной собственности.»
Короче говоря, есть только два законных способа для созыва Общего собрания: через вручение личного приглашения (подписанного собственником или его представителем) или через приглашение, приклеенное на входную дверь квартиры плюс протокол.
4. Может ли Общее собрание проводится в течение всего года?
Да, но есть некоторые ограничения.
Собрание не может проводиться в период между 15 июля и 15 сентября, а также и во время официальных праздников, кроме случаев срочной необходимости. Практически это означает, что Общее собрание может проводится только в рабочие дни и не во время летнего отпускного сезона. Конечно, допускаются исключения при неотложных случаях — например, когда есть нерешенная проблема, скажем, необходимость в срочном ремонте, который нужно сделать до окончания летнего сезона.
5.Возможно ли провести Общее собрание в другом городе или стране, если большинство собственников проживают постоянно в другом городе или стране?
Нет, закон не предусматривает такую возможность.
Согласно статье 16 Закона об управлении этажной собственностью, «Общее собрание проводится в подходящем месте в этажной собственности, прилежащей к ней площади или в другом месте вблизи нее.»
Это означает, что в крайнем случае можно провести собрание в другом здании, но в этом же городе.
6. Может ли другое лицо представлять собственника на Общем собрании и в какой форме ему предоставить полномочия?
Да, собственники могут быть представляваны их доверенными лицами. Однако, есть очень строгие требования к способу предоставления полномочий:
- Предоставление полномочий должно быть в письменной форме
- Собственник может быть представлен третьим лицом только через доверенность, заверенную у нотариуса
- Одно доверенное лицо может представлять не более трех собственников
7. Возможно ли, чтобы адвокаты представляли собственников на Общем собрании?
Да, но опять же: доверенность должна быть заверена нотариально.
8. Позволяет ли болгарский Закон посылать доверенности через интернет?
Нет, доверенность должна быть представлена в оригинале на бумажном носителе. Сканированные документы, а также и фотокопии не считаются действительными. Предоставление полномочий по электронной почте также не считается действительной формой разрешения.
9. Кто может быть выбран управляющим этажной собственностью?
Согласно болгарскому законодательству, единственно лицо, которое является собственником в соответствующей этажной собственности, может быть выбрано управляющим.
10. Может ли фирма быть выбрана управляющим этажной собственностью?
Нет, хотя специального распоряжения закона не существует. Большинство практикующих адвокатов в Болгарии считают, что только физическое лицо может быть выбрано управляющим этажной собственностью из-за самой сущности принимаемых на себя обязанностей.
11. Будет ли отменено или отложено Общее собрание, если на нем присутствует очень малая часть собственников?
Нет, определенно нет. В таком случае собрание будет отложено на более позднее время этого же дня, после чего оно продолжит свою работу независимо от количества присутствующих собственников.
12. Возможно ли, чтобы меньшинство собственников принимало решения Общего собрания, которые после стали бы обязательными для абсолютно всех собственников?
Да, по сценарию, описанному в предыдущем пункте. В таких случаях голос даже одного собственника может привести к решению, которое станет обязательным для всех остальных собственников. Например, можно проголосовать и принять размер платы для поддержания в порядке общих частей этажной собственности, эта плата будет обязательна для всех собственников. Вот почему исключительно важно, чтобы собственники присутствовали на этих собраниях или посылали своего представителя.
13. Как подсчитываются голоса?
На Общем собрании собственники имеют право на голос, соответствующий принадлежащим им идеальным частям от общих частей здания. Это означает, что голос собственника, которому принадлежит квартира в 100 кв.м, имеет больше веса, чем голос собственника, которому принадлежат две квартиры по 40 кв.м.
14. Какие требования предъявляет закон к созданию Содружества собственников?
Содружество является юридическим лицом, которое может быть создано только в соответствии с Законом об управлении этажной собственностью. Для создания Содружества созывается учредительное собрание всех собственников в этажной собственности. Другими словами, чтобы создать такое Содружество, должны присутствовать и проголосовать 100% собственников, что на практике трудно осуществить.
15. Возможно ли тогда собственникам создать другую форму содружества или ассоциацию?
Нет, с правовой точки зрения Закон об управлении этажной собственностью позволяет только один вид ассоциации. Но на практике собственники могут объединяться в группы и голосовать единодушно.
