Последние изменения в болгарском Законе об управлении этажной собственностью от 26.07.2011г. дают возможность понять его лучше и без противоречий применить на практике. Упрощены некоторые процедуры и созданы новые положения.
Некоторые из основных изменений:
1. Владельцы недвижимости в здании в режиме этажной собственности обладают теми же правами в отношении участия в управлении и администрировании здания, также как и владельцы самостоятельных объектов. Обычно такими владельцами являются родители, которые передали право собственности на недвижимость их детям, но сохранили пожизненное право жить в ней, также как и лица, которым конкретно уступлено в надлежащем порядке право пользования. Обычно первой группой являются люди пожилого возраста, у которых имеется опыт, и которые серьезно относятся к управлению этажной собственностью.
2. Упрощены процедуры созыва и проведения общего собрания, созываемого путем размещения вызова на общедоступных видных местах не менее чем за семь дней до дня его проведения, а в неотложных случаях – не менее 24 часов до этого. До настоящего момента созыв Общего собрания совершалось путем вручения индивидуальных письменных вызовов (или путем приклеивания уведомлений на каждой двери, если домовладельца нет дома), что до сих пор мешало проведению собрания. Если собрание не может быть проведено в указанное в вызове время по причине отсутствия кворума — 67% идеальных долей, его проведение переносится на один час, проводится по предварительно объявленной повестке дня и считается правомочным при присутствии не менее 33% идеальных долей от общих частей этажной собственности. Это другая существенная новость – до сих пор по истечении 1 часа ОС могло состояться при присутствии лишь 1% идеальных долей, но сейчас определена нижняя граница – если не присутствуют 33% домовладельцев, ОС не может быть проведено законосообразно.
3. Другое изменение касается представительства на ОС – владельцы могут быть представлены адвокатом по доверенности в письменном виде, которая необязательно должна быть заверена нотариусом (как это было до сих пор), один адвокат может представлять максимум трех домовладельцев. Владелец недвижимости может уполномочить другого члена семьи представлять его на общем собрании, для этого также достаточна обычная письменная форма. Во всех остальных случаях, когда владелец недвижимости уполномочивает третье лицо на представительство в проведении общего собрания, необходима нотариально заверенная доверенность.
4. Другая, давно ожидаемая новость, связана со стимулированием инициативы при выполнении деятельности по обновлению зданий. Разрешено создание объединений домовладельцев с большинством 67% идеальных долей от общих частей этажной собственности, до сих пор были необходимы 100%. В этом случае объединение может выдвинуть представителя, который будет участвовать в общем собрании в соответствии с законом. Целью этого изменения является заявка участия юридических лиц в совместном финансировании деятельности по обновлению зданий в национальных, муниципальных и европейских фондах.
5. Изменения содержания статей, касающихся оплаты расходов на управление и уход за общими частями здания (коммунальные расходы). Данное новое решение законодателя может восприниматься как минус, учитывая тот факт, что согласно ему, участие каждого самостоятельного объекта в этих расходах определяется не пропорционально общей площади недвижимости (соответственно его пропорциональному участию в общих частях здания), а пропорционально количеству лиц, живущих в нем. Это в определенной степени несправедливо, так как при принятии решений ОС учитывается % доли от общих частей, а при оплате расходов – количество живущих в объекте недвижимости. Если сравнивать квартиру общей площадью 100 кв.м., в которой проживает 1 человек, с квартирой общей площадью 50 кв.м., в которой проживают 5 человек, то вторая квартира будет представлена голосами на ОС в два раза меньше (так как его площадь в 2 раза меньше), но будет оплачивать в 5 раз больше текущих расходов (так как его обитателей в 5 раз больше).
6. Пересмотрены статьи, касающиеся содержания регистрационной книги домовладельцев и ясно определено ее содержание. В книгу вносятся идентификация и описание самостоятельного объекта (его назначение и застроенная площадь), доля объекта в общих частях здания, Ф.И.О. владельца недвижимости – для физических лиц, а в случаях, когда собственником является юридическое лицо – наименование и единый идентификационный код (ЕИК), Ф.И.О. членов семьи, живущих вместе с домовладельцем, начальная дата проживания, Ф.И.О. обитателей объекта (невладельцев, например, арендаторов), начальная дата их проживания, данные временно проживающих лиц в объекте более 1 месяца, дата прибытия и дата отбытия (гости, родственники и т.д.). Важная подробность – не вносятся ЕГН (единый граждански номер) и номер акта собственности. В отдельное, обособленное поле книги регистрации этажной собственности вносится имя каждого собственника или пользователя, являющихся хозяевами животных или ухаживающими за животными, которые выводятся в общественные места, а для собак – номер их ветеринарно-медицинского паспорта.
7. Создается возможность более активной регистрации этажной собственности в муниципальной/районной администрации, с уменьшением объема необходимой информации о здании, которая предоставляется в муниципалитете/районе. Часть таких данных уже заполняется в служебном порядке.
В целом, изменения должны быть оценены положительно, так как вносят большую ясность и упрощают весь процесс управления зданиями в режиме этажной собственности.
