Покупка недвижимости одна из самых лучших инвестиций и остается на всю жизнь. Однако, любой покупатель должен быть очень внимательным непосредственно до приобретения жилья, чтобы наслаждаться своей инвестицией, вместо того решать проблемы долгие годы после этого.
Ниже описаны некоторые ситуации, которым нужно обратить внимание, решая инвестировать в недвижимость в Болгарии.
1. У здания нет Акта 15 или Акта 16
Чтобы была законно обитаемая или использована по своему предназначению, любая недвижимость в Болгарии должна иметь Разрешение о пользовании (более известное как Акт 16).
Акт 15 является последним шагом до выдачи Акта 16, но если у здания есть серьезные проблемы, то вполне возможно никогда не получить Акт 16. А нет ли Акта 16 у здания, вы не можете разместиться в дом и государственные органы могут выключить свет и электричество, а так же и запереть его.
2. Продавец требует деньги на руках
Оплата на руках все еще не является незаконным делом, но прячет много рисков.
Во-первых, очень трудно доказать такого вида оплаты — в отличии от оплаты банковским путем, где можно проследить движение денег, так как по закону банки должны сохранять информацию.
Даже если у вас есть расписка об оплаченной сумме на руках, существует огромный риск, если она не оформлена перфектно и вы не можете доказать даты валидности или основания оплаты, что практически приводит к тому же результату. Существование предварительного договора о приобретении имущества само собой не означает ничего и то, что кто-нибудь заключил договор, не означает, что он платил что-либо по этому договору.
3. Продавец не желает заключить предварительный договор о покупке-продаже
Вероятность о существовании незаконных подробностей по дому большая, хотя мошенники тоже заключают договоры.Существует еще и вероятность, когда «продавец» берет деньги и при отсутствии договора покупатель не может доказать за что он дал свои деньги. Без договора никто не берет никакой ответственности и продавец не отвечал бы за свои поступки, если, например, его недвижимость под запретом или замедляется передача собственности. Вполне возможно если продавец скрывает неоплаченные налоги и поэтому сторонить от всех возможных формальностей — в таком случае рано или поздно покупателю придется оплачивать за счет продавца.
4. В нотариальном акте записать стоимость ниже действительной
Наверняка продавец пытается скрыть налоги.
Кроме того, если договор будет прекращен (например, если недвижимость стоит под запретом), покупатель должен вернуть жилье продавцу, но тот не вернет покупателю всю сумму, а только ту часть, которая фигурирует в нотариальном акте.
И не на последнем месте, если покупатель решит продавать свой дом, он заплатит повыше налогов при переброски недвижимости.
5. Продавец рекомендует адвокат покупателю
Это очень опасная ситуация, потому что возможно адвокат, которого продавец рекомендует покупателю, хотя и выглядит серьёзный и внушает доверие, действует на благ продавца. Возможно так же, если продавец хотел скрыть что-нибудь и адвокат (если они с продавцом близки) «закрыл глаза» за соответствующее вознаграждение.
Существует и возможность, хотя это и более трудно для осуществления, если адвокат так тщательно юридически отделал все вещи по покупке-продаже, чтобы ничего не суметь доказать в суде.
6. Есть маленькие несоответствия в документа
Если даже и одна цифра или буква в документах различны, это впоследствии может довести до больших проблем. Одна цифра или буква может означать совершенно другая недвижимость, то есть, может получиться так, что покупатель купил не ту недвижимость, которую хотел покупать. Вот почему нужно заранее устранять все проблемы, не смотря на то, что это может продлиться несколько дней или неделей, потому что проблемы могут затянуться еще долгие годы.
7. Недвижимость показывается только на фотографиях или показывается на фотографиях «тот же самый дом», а все таки другой
После покупки покупатель может установить, что заплатил за нечто совсем другое. Но после подписания нотариального акта ему будет невозможно или очень трудно разрушить сделку. Лучше было бы если покупатель осмотрел имущество до покупки или хотя бы все документы были проверены заранее.
8. У недвижимости есть недостатки, которых продавец обещает устранить после покупки
Если нет категорического письменного соглашения, продавец может просто забрать деньги покупателя и оставить его доделывать все сам. Все соглашения должны быть не только в письменном виде, но и содержать эффективные механизмы по выполнению обязанностей продавца. Потому что, если, например, нет предусмотренных неустоек или они меньше, чем стоимость ремонта, то вполне возможно продавец умышленно не выполнит свои обязанности. Лучше было бы, если часть покупательной стоимости осталась на сохранении в третьем, доверенном лице, которое должно передать продавцу сумму лишь после выполнения его обязанностей.
9. Продавец не желает предоставить удостоверение о наличных запретах имущества
В таком случае вполне возможно, чтобы недвижимость была под запретом или заложенная. Если даже продавец не предоставляет удостоверение о существующих каких-либо запретах недвижимости, покупатель может сам или посредством доверенного лица проверить состояние имущества, что является лучшим вариантом, так как удостоверение продавца может быть подделанным или недействительным. Если недвижимость продается с ипотекой, то третье лицо (например, банк, в чью пользу закладывали имущество, может на абсолютно законном основании продать недвижимость и удержать деньги себе).
10. Продавец пользуется недействительными документами
Нередко продавцы используют подделанные документы, чтобы продать недвижимость. Чаще всего это фальшивые доверенности, которые чернят продажу. В таком случае сделка может быть разрушена, а покупатель остаться и без имущества и без суммы, которую оплатил «продавцу».
