Если вы являетесь владельцем недвижимости в Болгарии и хотите ее продать, возникают несколько вопросов, которые необходимо обдумать перед тем, как предложить объект недвижимости на продажу:
1. Кто является владельцем недвижимости в соответствии с болгарским законодательством? Чье имя фигурирует в нотариальном акте? Имеются ли какие-либо совладельцы?
Предположим, что вы купили квартиру пять лет назад, и только ваше имя фигурирует в нотариальном акте. Однако, если на момент покупки недвижимости вы состояли в браке, ваш супруг автоматически становится совладельцем, исключая случаи заключения специального брачного договора или выбора режима раздельной собственности супругов. Если применяется режим общей супружеской собственности, являющийся более частым случаем для супружеских пар, ваш супруг автоматически получает 50% права собственности на недвижимость, даже если его имя не упоминается в нотариальном акте.
Следовательно: Вы не можете продать недвижимость без специального письменного согласия вашего супруга. Вы оба неизбежно будете включены в процедуру перепродажи объекта недвижимости.
Предположим, что вы купили квартиру вместе с вашим другом и в нотариальном акте упоминаются только ваши два имени. А сейчас представьте себе, что вы оба были женаты на момент приобретения недвижимости. Это означает, что четыре человека включаются в перепродажу недвижимости, и каждый из них должен подготовить определенный комплект документов (декларации или доверенности в случае необходимости).
2. Имеется ли у вас номер в реестре БУЛСТАТ?
С 2005г. каждый иностранец, являющийся владельцем объекта недвижимости в Болгарии, в обязательном порядке должен зарегистрироваться в реестре БУЛСТАТ при Агентстве по регистрации в течение семи дней с момента получения нотариального акта.
Другими словами — вы будете оштрафованы, если своевременно (в указанный срок) не зарегистрируетесь в реестре БУЛСТАТ.
Если вы купите недвижимость после даты, указанной выше, и у вас нет номера в реестре БУЛСТАТ, вы не сможете продать свою недвижимость. Причина состоит в следующем: номер в реестре БУЛСТАТ является необходимым условием для декларирования объекта недвижимости в налоговых органах, где выдается свидетельство о налоговой оценке, необходимое для продажи. Если у вас нет номера в реестре БУЛСТАТ — вы не сможете задекларировать объект недвижимости, а если вы не задекларировали недвижимость — не сможете получить свидетельство о налоговой оценке, а если у вас нет налоговой оценки — не сможете продать недвижимость. Затем возникает другой вопрос:
3. Уплачены ли все налоги на недвижимость и налог на мусор?
Каждый владелец объекта недвижимости обязан заполнить налоговую декларацию сроком до двух месяцев с момента приобретения права собственности на недвижимость. Вы не сможете заполнить налоговую декларацию без номера в реестре БУЛСТАТ. Годовой налог на недвижимость и налог на мусор определяются на основании данных, содержащихся в вашей налоговой декларации. Таким образом, мы пришли к первому главному условию перепродажи недвижимости.
Вы не сможете перепродать недвижимость до уплаты налога на недвижимость и налога на мусор на данный момент.
4. Внесены ли плата за обслуживание объекта и коммунальные платежи?
Это не является обязательным условием в соответствии с болгарским законодательством, но, как показывает практика, может оказаться препятствием и повлиять на успех или неуспех перепродажи.
Если у вас имеются задолженности перед компанией по обслуживанию, или перед электрораспределительными и водоснабжающими компаниями, ваши задолженности не переходят на покупателя путем передачи права собственности на недвижимость. Задолженности остаются вашими и соответствующие компании вправе потребовать их уплату.
С другой стороны, покупатели очень подозрительны в настоящее время и в большинстве случаев подробно изучают недвижимость и все задолженности, связанные с ней, до ее приобретения. Так как предложений на рынке перепродаж недвижимости предостаточно, покупатели находятся в более благоприятной ситуации, и, разумеется, избегают участия в сделках, в которых имеются задолженности по обслуживанию недвижимости или по уплате коммунальных платежей и других услуг.
5. Зарегистрированы ли Вы в Агентстве геодезии, картографии и кадастра?
Дополнительное условие перепродажи в отношении продавца — он должен быть зарегистрирован в качестве владельца недвижимости в Службе кадастра и его объект недвижимости должен быть обозначен на кадастровой карте. Процедура перепродажи недвижимости начинается с получения плана-схемы недвижимости в Службе кадастра, актуальной на данный момент.
Разумеется, в большинстве случаев владельцы уполномочивают адвокатов или доверенных лиц, которые их представляют и снабжаются необходимыми документами. Вопреки этому, нужно учесть, что самая лучшая адвокатская контора не сможет организовать процедуру перепродажи в течение двух недель, если вся процедура должна начаться с самого начала. Получение любого документа и осуществление определенных регистраций и постановок на учет зависит от муниципальных, а также государственных административных органов, которые в большинстве случаев работают медленно, поэтому мы советуем уладить все вопросы до появления покупателя.
6. Кто платит нотариальные пошлины и налоги за переход права собственности?
Владельцы недвижимости в Болгарии знают, что передача права собственности связана с дополнительным издержками — нотариальными пошлинами, регистрационным сбором за нотариальный акт, местный налог (налог на переход права собственности). Стоимость данных издержек сравнительно высока (приблизительно 3% — 3,5% от покупной цены) и варьируют от нескольких сотен до нескольких тысяч евро в зависимости от продажной цены.
Обычно эти издержки оплачивает покупатель, но очень часто продавцы предлагают поделить нотариальные расходы для того, чтобы их предложения были заманчивыми и конкурентоспособными. В любом случае рекомендуется обсудить это до фактического перехода права собственности с учетом определяемой продажной цены.
